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공동주택의 의의

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제1절 공동주택의 의의

  • 공동주택의 개념
    • 주택법에서는 주택 및 공동주택을 다음과 같이 정의하고 있다.
    • 주택
      • 주택이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분된다.
    • 공동주택
      • 공동주택이라 함은 대지 및 건축물의 벽·복도·계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.
  • 주택법의 적용범위
    • 주택법은 모든 공동주택을 그 규율대상으로 하는 것이 아니라, 사용검사를 득한 일정한 종류와 범위의 공동주택만을 규율대상으로 한정하고 있다. 그러므로 주택법의 적용대상이 아닌 공동주택의 관리에 대하여는 집합건물의 소유및관리에관한법률 또는 임대주택법이 정하는 바에 따른다.

공동주택관리제도의 도입배경

  • 도시화와 공동주택의 대두
    • 우리나라에 있어서 공동주택이 보급된 역사는 그다지 오래되지 않는다.
    • 그러나 1960년대 경제개발계획의 시행과 1970년대 고도성장정책으로 인하여 도시화가 급속히 진전됨으로써 도시의 인구집중현상이 두드러지게 되었으며 도시주택 문제는 점차 심각하게 되었다.
    • 한정된 도시공간에 효율적인 주거공간을 마련하기 위한 평면적인 확산은 일정한 한계가 있는 것이므로 도시공간의 고밀도개발이 불가피하게 되었으며, 필연적으로 공동주택의 건설이 활발하게 이루어지게 되었다. 특히 아파트는 새로운 주거생활양식으로서 주거생활의 전면에 등장하게 되었다. 이러한 공동주택의 건설은 1963년의 공영주택법을 거쳐 1972년에 주택건설촉진법이 제정된 후 급증하게 되었다.
  • 공동주택 관리제도의 존재 의의
    • 주택건설촉진법이 제정되기 이전에는 1963년에 제정된 공영주택법을 근거로 하여 대한주택공영단 등이 주택을 건설·관리하여 왔다. 그러나 오늘날과 같이 대규모 단지에 집단으로 모여 살수 있도록 건설되지 않았을 뿐 아니라 공동으로 사용하는 시설도 많지 않았다. 그렇기 때문에 현재와 같은 복잡한 주택관리제도가 그다지 필요하지는 않았던 것이다. 또한 주택의 관리라는 차원에서 볼 때 단독주택의 경우에는 그 관리책임이 소유자에게 전속되는 것이므로 별다른 문제가 없다. 이에 반하여 공동주택은 자기가 관리하는 부분 이외의 부분, 즉 엘리베이터·복도·계단 등 공동으로 관리하는 부분이 있다는 데에서 관리의 문제가 발생하게 된다.
    • 돌이켜 보건대 시대의 변화에 따라 건축기술이 발달하여 공동주택의 구조가 변모하고 또한, 난방방식이 달라짐에 따라 공동주택의 보수 내지 수선이 큰 문제로 대두되었다. 특히, 아파트의 난방방식이 연탄온돌방식이었을 때에는 관리상 큰 문제가 별로 없었다. 그러나 중앙집중식 난방방식으로 바뀌면서 난방에 필요한 각종시설이 설치되었고, 또한 엘리베이터·리프트 등의 시설이 갖추어졌으며, 1970년대 후반에 석유파동으로 인한 유가급등으로 연료비 부담이 더욱 가중되면서 관리문제가 야기되었고 합리적인 관리제도가 필요하게 되었다.
    • 그럼에도 불구하고 아파트 등 공동주택의 입주자나 사용자 등은 현재의 주택을 일시적인 거처로 생각하는 경향이 크기 때문에, 공동주택에 대한 자발적인 관리행위를 기대하기 어렵다. 바로 이와 같은 사정으로 인하여 공동주택의 소유권에 대한 공적 규제의 근거로서 공동주택관리법령의 존재 및 필요성이 제기되는 것이다.

공동주택의 관리형태

  • 민법규정에 의한 도급관리
    • 도급이란 당사자 일방이 어떠한 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 계약이다. 그리고 도급관리란 공동주택의 입주자 대표와 관리전문회사가 도급관리계약을 체결하여 관리전문회사로 하여금 관리를 담당하게 하는 공동주택 관리형태를 말한다.
    • 이는 주택법에 의한 의무 관리대상이 아닌 공동주택의 관리에 나타나고 있는바 관리사무소의 조직이나 업무내용은 다른 형태와 다를 바가 없다. 그러나 일정액의 도급액을 놓고 그 범위내에서 관리하기 때문에 관리전문회사가 재량을 가지고 관리업무를 수행할 수 있다는 점이 다른 형태의 공동주택관리와 다르다.
    • 집합건물의소유및관리에 관한 법률은 다음과 같은 규정을 두어 집합건물의 공용부분 및 대지의 유지·관리를 담당하도록 하고 있는 법률이다.
      • 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단에 관한규정
      • 관리업무를 총괄하고 관리단을 대표하는 관리인을 선임하도록 하는 규정
      • 관리규약 및 집회에 관한 규정
    • 이 법률은 모든 집합주택을 그 적용대상으로 하고 있으나, 공동주택의 관리방법이나 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 집합건물의소유및관리에관한법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 범위내에서 집합건물의소유및관리에관한법률에 우선하여 적용된다는 점에 유의하여야 한다.
    • 이 법률의 규정에는 아파트·연립주택등 집합건물을 건축하여 분양한 자에게 민법상 도급에 관한 규정을 준용하도록 규정하여, 일정한 하자담보 책임을 부과함으로써 집합주택을 견고하게 유도하는 동시에 사후관리에도 도움이 되도록 하고 있다.
    • 관리단 관리방식은집합건물이 다수에 의하여 구분 소유되는 경우에 적용되는 자치관리의 형태로서, 주택법의 의무적 관리대상이 아닌 소규모 단지의 임의적 관리대상 공동주택단지에 적용된다.

공동주택관리제도의 도입배경

  • 공동주택관리령에 의한 자치관리 및 위탁관리
    • 자치관리
      • 입주자가 자치관리기구를 구성하여 모든 관리업무를 입주민이 스스로 결정·집행하는 형태를 말한다.
    • 주택관리업자에 의한 위탁관리
      • 민법의 위임에 관한 규정이 준용되는 바, 주택법에 의하여 주택관리업 등록을 한 주택관리업자에게 일정액의 위탁수수료를 지급할 것을 조건으로 관리업무 전반에 대하여 위탁하여 관리하는 형태이다.

공동주택 관리조직의 구성과 운용

  • 관리조직의 구성
    • 공동주택 관리조직의 구성은 관리능률을 높여 보다 효율적이고 합리적인 관리행위가 집행되도록 관리기구 내에 적정한 인적 구성을 통하여 입주민의 충분한 의견수렴과 양질의 관리서비스를 제공하기위한 관리체계로 의결기관인 입주자대표회의와 집행기관인 관리주체로 구성되어 있다.
    • 아파트 관리조직

    아파트 관리조직의 구성도

  • 관리조직의 구성절차
    • 공동주택관리를 위한 조직구성 절차를 보면 사업주체는 입주예정자 과반수의 입주가 완료된 때에는 입주자에게 공동주택관리를 담당할 관리주체를 결정할 것을 요구하여야 하며, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 1개월이내에 입주자대표회의를 구성하여 공동주택의 관리방식을 결정하고 사업주체에 통지하여야 하는데 이와 같은 결정과정은 다음과 같다.
    • 관리조직의 구성절차

    관리조직의 구성절차 순서도

공동주택관리령의 적용범위

  • 의무 관리대상 공동주택
    • 주택법의 원칙적인 적용범위내에 있는 공동주택 및 부대시설·복리시설(복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외)은 입주자가 자치관리기구를 구성하여 관리하거나 주택관리업 등록을 한 주택관리업자로 하여금 관리하게 하여야 하는 등 주택법이 규정하는 바에 따라 관리하여야 한다. 이를 의무관리대상 공동주택이라 한다.
      • 300세대 이상의 공동주택
      • 세대수가 150세대이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
      • 세대수가 150세대이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
  • 임의 관리대상 공동주택
    • 의무 관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 주택법 소정의 관리방식 즉, 자치관리·위탁관리에 관한 규정이 적용 되지 않으므로 주택법의 규정내용이 상당히 완화되어 적용되는 것으로 볼 수 있다
  • 적용의 제한
    • 임대를 목적으로 하는 공동주택
      임대를 목적으로 하는 공동주택에 대하여는 주택법 중 행위허가등 몇가지 기준만 적용한다.
    • 건축허가의 대상이 되는 분양목적의 공동주택
      • 건축법은 국토이용관리법상의 도시지역·준도시지역 등에서의 건축물과 그 밖의 구역에서의 연면적 200㎡이상 또는 3층 이상인 건물의 건축 또는 대수선에 대하여는 건축허가를 받도록 하고 있다.
      • 그런데 주택법은 건축허가를 받아야 하는 건축물로서 분양을 목적으로 건설된 공동주택 등에 대하여는 주택법 가운데 하자보수에 관한규정을 적용하고 있다.
      • 그러므로 분양목적의 공동주택중 사업계획승인대상에서 제외되는 20세대 미만의 규모로 건축허가를 받아야 하는 건축물에 대하여는 주택법상 소정의 하자보수에 관한 규정이 적용되는 것이다.

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  • 부서 : 공원녹지과 공원조성팀
  • 담당자 : 홍인택
  • 문의처 : 390-0733
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